[摘要] 近期楼市调控措施密集出台。3月25日上午，上海发布“ 严”楼市新政，二套房首付比例不低于 50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于 70%，外地 社保缴费年限延长至 5年等。 3月 25日深夜，深圳发布楼市新政，二套房首付比例提至 40%，外地 社保缴费年限延长至 3年等。
近日，上海、深圳、南京、武汉等房价上涨压力较大的城市分别出台新政，调节信贷政策稳定市场预期。一线城市楼价走势将如何？密集政策出台是否会波及二线城市？
青岛大学经济学院教授易宪容对记者表示：“上海房地产新政会不会向其他一线城市推行，目前并不确定。但至少意味着其他一线城市房价 上涨可能性不大。”
28日，社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室助理研究员邹琳华表示，今年二季度，一线城市房价将惯性上涨，其涨幅可能趋缓，二线城市房价继续分化，三四线及以下城市房价短期将稳中有升，但不具备大涨的基础。
楼市密集调控
近期楼市调控措施密集出台。3月25日上午，上海发布“严”楼市新政，二套房首付比例不低于 50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于 70%，外地 社保缴费年限延长至 5年等。 3月 25日深夜，深圳发布楼市新政，二套房首付比例提至 40%，外地 社保缴费年限延长至 3年等。同日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发特急文件，收紧房市调控，武汉宣布将首套房公积金贷款高额度由 60万下调为 50万元。
导报记者发现，此次楼市调控并非突然。有数据显示，1-2月份上海的住房销售快速增长，房价 飚升。 2016年 1-2月上海商品住宅成交面积分别为 134万平方米、79万平方米。截至 3月 21日，3月份上海商品住宅成交量已高达 136万平方米，预计 3月上海商品住宅成交量会突破 230万平方米，2016年一季度住房销售可能达到 440万平方米。 3月 24、25日上海住宅成交量更是 上涨，住房网上签约分别达到 1700多套及 2495套。如果以每套住房 100平方米计算，两天的签约数就可达到 2月份半个月的销售水平。
邹琳华在回顾 季度房地产市场情况时表示，“一季度，在宏观利好政策不断加码的大背景下，楼市量增价涨，呈回暖态势。”一线城市率先完成了去库存，房价出现快速上涨。而三四线城市由于前期库存过高，基本稳定，略有上升。
根据邹琳华的预测，二季度，一线城市房价将惯性上涨，但由于市场的观望情绪，其涨幅可能趋缓。同时，在政策利好不断出台及购房信贷宽松的大背景下，二线城市房价将继续分化。就三四线及以下城市而言，其金融环境极为宽松，购房信贷成本处于历史低点，加上今后 的各种支持与剌激政策仍将相继出台，房价短期将稳中有升，但不具备大涨的基础。
一线城市房价趋缓
易宪容对导报记者表示，此次上海新政对住房按揭首付提高力度之大超出了不少人的预期。“是对二套房的首付提高，无论是普通商品房的 50%还是非普通商品房的 70%，这些政策都会让住房投机者不知所措。再加上防止假离婚的政策，住房投机者的准入门槛及成本将全面提升。”他说。
数据显示，今年 1月份上海个人住房贷款增加 346.3亿元，环比多增 139.9亿元，同比多增 243.1亿元。 2月份上海个人住房贷款增加209.6亿元，同比多增 143.8亿元。上海仅 1月和 2月个人住房按揭贷款就增加 556亿元，同比多增了315亿元。
“可见，今年以来上海房地产市场基本上是银行信贷推动的结果。住房按揭的首付比例全面提高，会让住房投机炒作者无法进入市场。”易宪容表示，本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，预计新政将明显降低一线城市房价涨速。
此观点得到了国泰君安证券首席宏观分析师任泽平的认同。任泽平认为，本轮新政提高首付、限购趋严等都降低了增量需求，有助于房价降温，对地产销量和 反弹有一定作用。
“本轮房价上涨具有明显的‘政策市’特征，每项重要政策出台后一线城市房价都出现了拐点性变化。一线城市房价对政策敏感的背后体现了资金行为和预期的快速变化，预计政策收紧会明显降低一线城市房价涨速。”任泽平如是说。
区域市场结构失衡
邹琳华分析，目前区域市场结构失衡，高库存与住房短缺并存仍是如今地产市场的大问题。一二线城市由于人口流入及收入水平提高，城市住房仍将短缺，而三四线城市呈现的是冰火两重天的格局。“在这些城市，商品住房积压现象严重，达 29亿平方米，其中的一部分很可能沦为鬼城或空城。”邹琳华表示。
近期楼市调控措施密集出台，主要措施包括提高二套房首付，限购政策趋严等，本轮新政出台背景是一线房价过快上涨，并有蔓延至二线城市的势头。新政降低了一线房市增量需求，但三四线房地产去库存仍是 2016年重要任务。
“本轮新政的明显特征是‘因城施策’，一线城市加大调控同时，三四线仍然在大力支持，房地产去库存仍是 2016年首要任务之一。此外，一线城市调控趋严，避免了房价 后的 风险。一线城市限购趋严，部分购房需求可能会向大都市圈周边卫星城挤出，终一线和核心二线城市房地产 占的比重预计不到 20%。”任泽平表示。
“上海房地产新政会不会向其他一线城市推行，目前并不确定。但至少意味着其他一线城市房价 上涨可能性不大。关于炒作上海及深圳楼市的资金是否会流向二线城市的问题，我估计会有所外延，但范围不会太大。”易宪容表示。
本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，每项重要政策出台后一线城市房价都出现了拐点性变化，其对政策敏感的背后体现了资金行为和预期的快速变化
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
