[摘要] 深度对话资深地产人 浅谈降息对四平楼市的影响
昨晚央行发布，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。央行双降，如同一记猛料，砸入近期股市、楼市冰火两重天的较量之中，然而此次降息对于四平楼市会有怎样的影响呢？以及未来金九银十四平楼市又会进入一个什么样的状态呢？为此小编联系到了佳源东方明珠营销策划总监——张煦，对他进行了一个深度的访问。
算起来这已经不是次见到张煦了，不得不说随和幽默的他让整个访问变成了一次有趣的聊天，但却在言语中带着资深地产人的专业度，让小编受益匪浅。
针对于本年度央行多次降息降准以及在昨晚（8月25日）发布的新一轮双降，张煦并未表现出来些许的意外，他认为国家在金融政策上的调整是针对整体经济运行的状态来进行的，单纯地说国家在挽救楼市是一种不负责且低级的地产营销手法，尤其是降准，这在经济领域中具有流动性定向释放的意义，而降息的原因更为复杂，近一系列释放流动性的经济手段被称为中国版QE，联系到近人民币的大幅贬值，所有这些经济动作直接快的受益者应该是实体经济，而房地产完全可以算做实体经济的一员，这些经济政策的受益者是生产单位，后才会落到消费者的身上，如果一系列的金融政策能够顺利落地，那么地产开发单位的财务成本会有所下降，继而反应在产品价格上，但未必会降价，财务成本的降低可以让开发单位具有更强的抵御风险能力，不再要求更快的产品去化速度，还会反应在上下游产业的效益增加上，四平还是属于具备一定的实体经济比例的城市，如果壮大实体经济的政策得以奏效，百姓收入得以提高，当然对楼市有一种积极的推进作用了。只不过历来金融政策的利好都是缓释的，我们还需要拭目以待。
面对即将到来的房地产销售旺季金九银十，张煦也有他独到的看法。张煦表示：近年来，四平的金九银十效应不是特别显著，作为营销负责人，当然期待今年能有所改善，未来的2个月至更远的时间内，四平与长春等城市一样面临着去库存的主旋律，近不少开发商在街头进行着产品推广，而推广的主题80%以上以价格策略为主，以我个人观点，其实单纯地进行价格策略推广是一种悲观的市场情绪，这容易导致金九银十演变成一种没钱捧人场的境况。我难以相信消费者会单纯地因为便宜去花几十万购买一套房产。我想说，四平市民以自身需求去达成消费应该也正在变成一种现实，很高兴我们没有把价格放在宣传的位，虽然我们的价格也足够低。如果产品的附加值甚至本身品质就具备问题，那么不要指望消费者为开发公司的决策失误买单，如果一个开发公司的产品开发做到位了，那么九月十月就会变成一个收获的季节，对此我深信不疑。
被问到长春市场与四平市场的区别以及购房者的心态，张煦认为这两个城市之间的差异是典型的二线城市与三四线城市间的差异。具体到房地产市场，我们注意到的是四平市民在产品选择上已经具备了初步的专业意识，但尚不够深入，举例来说，四平改善型消费者热捧多层住宅、相对排斥高层住宅，说明大家都注意到多层产品与高层产品在公摊上的差距，这个意识本身并没有大问题，可是我们知道，很多高层产品与多层产品的价差已经弥补了得房率间的差距，甚至不少高层住宅的性价比已 过多层产品，在长春，许多消费者采取计算套内面积单价的方法来考核地产产品的性价比，我觉得这是一种更务实、更科学的选择方法。成熟市场内的消费者应该勇于摒弃一些看起来主流的直觉论断。其它方面，两个城市房地产主要的差别在于流动人口在地产消费领域的占比，这种差距所造成的市场热度差距同样存在于长春与其它一线城市的对比之中。
随着谈话思路的放宽，张煦也提及到了现在比较流行的互联网思维在房地产上的运用。张煦表示，互联网思维这个词组其实是一个很空泛的概念，作为1997年开始使用pc互联网的人，我对互联网有着难以割舍的情结和依赖。但大规模结合互联网去做地产营销却是五年以内的事情，说到意义，我觉得目前来看互联网在营销中推广部分已经具备了开拓和启示的意义，对比以往的传统广告推广，互联网推广所诞生的新型传播方式已经颠覆了大部分传媒学教材中的概念，今天看来直接的效应就是让以往的营销推广支线成为了干线；在终端销售工作中，我们开发单位对互联网的直接成交充满了关注却也充满了怀疑，毕竟一宗大额产品的成交在缺乏现场体验支撑的情况下是不可想象的。开发单位和传媒交易复合平台都亟待一个真实并且广泛可复制的成功案例出现在中国地产开发的历史上。
作为一个创新型的房地产人，如何把互联网运用到佳源东方明珠营销上，张煦是表示，我们的互联网思维主要体现在营销工作的推广部分，我们保持了对互联网发展态势的严重关切，我们的判断是，四平作为潮流滞后的城市，还处于pc互联网为主至移动互联为主的切换过程中。我主持营销工作的短暂时间内，将房天下的pc端、app端的信息放送划定为未来推广工作的主线之一，而微信公众平台上，对我们自己进行的信息推送也给予了相当程度的重视，互联网领域是四平地产圈的蛮荒之地，我们愿意承担一个垦荒者和带领者的角色。
在市场的大环境下不能被强制改变的时候，自身产品的完善就是赢得客户根本的基础，对于此观点张煦也是表示认可。说起自家项目，张煦表示，就说重要的三点吧。是学区，作为中国地产公司的50强，集团的战略眼光和高度真真儿是极好的，在楼盘的小区内捐建四平名校师大附小是一种霸气的战略，体现的是大企业的胸怀、责任以及实力，这个不用多说；第二是响应城市规划的暗示，择址于四平工业化程度低的片区，给予业主清新空气和美妙景观，打造概念式人居；后是价格，由于尚处于开发的一期，愿意以足够低的价格呼唤一批体验者，让他们的口口相传成为日后四平市民心中的认可。
说到佳源东方明珠的客群定位，张煦说：高素质人群，这么说有点庸俗。我来解释一下我眼中的高素质，远见是位的，愿意为未来或现在的孩子做一个扎实的安排，名校在侧比什么都重要；其二是见识，假如对长春和北上广这些城市现状有所了解，那么对这一将师大附小建设在园区的楼盘就不会有什么犹豫；其三是略微有点挑剔，对邻居是什么样人群也有所考虑，我们牛的邻居就是吉林师范大学，这是四平拿得出手的大单位，书香阵阵传来的居所，想一想就很激动。
关于佳源东方明珠优势，张煦认为业主直接获得师大附小及附中学位，这个是碾压级别的优势，不多说了。我们的园区景观是中央美院设计的，物业是国家一级资质的，施工质量是四平导师级别的，开发企业是中国前五十名的，好了，采访不是软文宣传，就简单说道这吧。
对于佳源东方明珠短期内的动态，张煦说，未来的短期内，我们公司主要进行的是高层产品的认筹，由于小区是一座高档小区，因此园区开发规划中，高层产品的占比相当有限，也就是说，想通过低价购买房产而获得孩子名校学位的机会相当有限，这也为经济能力不够突出的年轻父母提供了一个千载难逢的机会，关于价格，我在这里能够透露的是高价，3500元每平米，请注意，这是高价，也就是说这个价格可以购买好的楼层和房型了。要我说，3200-3300元每平米也能有不错的收获啦。
在采访的后，作为资深的地产人，张煦为我们的购房者提出了几点意见和建议。张煦表示纵向的意识里，购买地产产品需要去比较历史上的经验教训，购买产品前应该考察一个开发单位的资质和成绩；横向的意识里，要去留意其它大城市所出现的地产动向，四平不是闭塞的城市，但我们要承认，这城市的节奏落后于其它城市，假如你比其他人更早地觉察到风向变化，你肯定先找到花香，假如你比其他人更远地看见未来，你肯定先收获财富。
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